Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đối với doanh nghiệp Việt Nam. Theo đó, đối với nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng bị hạn chế hơn so với doanh nghiệp Việt Nam. Vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh cần lưu ý một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
1. Loại hình kinh doanh bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:
- Thuê để cho thuê lại nhà ở, công trình.
- Đối với đất được nhà nước giao, được phép xây nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đối với đất được nhà nước cho thuê, được phép xây nhà để ở cho thuê, xây nhà công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
2. Các ngành nghề kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh (theo bảng hệ thống ngành nghề Việt Nam)
Theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg thì nhà đầu tư nước ngoài được phép đăng ký kinh doanh các mã ngành sau:
- Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (mã 6810);
- Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (mã 6820) bao gồm: môi giới, đầu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
3. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản
- Điều kiện đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản:
Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020, hiện nay tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã , trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021 đã bãi bỏ điều kiện này. Do vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định.
- Điều kiện kinh doanh ngành nghề môi giới bất động sản:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
- Điều kiện kinh doanh sàn giao dịch bất động sản:
+ Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
+Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
+ Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;
+ Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Trước khi sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ thông báo đến Sở Xây dựng nơi thành lập sàn bao gồm các tài liệu sau đây:
1. Bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
2. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
3. Danh sách nhân viên môi giới bất động sản;
4. Bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;
5. Bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề môi giới của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
6. Bản sao công chứng giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
7. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê địa điểm;
8. Bản sao công chứng Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Sau khi nhận được hồ sơ, Sở Xây dựng đưa thông tin của sàn giao dịch lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Trên đây là một số lưu ý về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài mà HD Luật gửi tới Qúy khách. Nếu có thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm về vấn đề này, hãy liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0988.073.181/0984.588.831 hoặc email lawyers@hdluat.com - doanhnghiep@hdluat.com. HD Luật luôn sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc và đưa đến cho Quý khách những thông tin hữu ích nhất. Rất mong được hợp tác với Quý khách hàng!